Immobilienkauf bewerten (DE)
Live-Berechnung • 30 Jahre • ohne Gewähr, nur zur Orientierung
Objekt & Miete
€
m²
€
% p.a.
Kaufnebenkosten
% v. KP
% v. KP
% v. KP
% v. KP
Einmalige Maßnahmen
€
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% von (Invest+Sonder)
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Jahre
Finanzierung
%
%
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Jahre
Bewirtschaftung
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% v. Miete
€/m²/Jahr
€
% v. Miete
Steuern & AfA
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€/Jahr
% p.a.
% p.a.
Jahre
% p.a.
Jahre
€/m²
Hinweis: Links (Eingaben) und rechts (Ergebnisse) sind unabhängig scrollbar.
Ergebnisse
Berechnung erfolgt live bei Änderungen links
Monatsrate gesamt (alt)
–
Eigenkapital nötig
–
Schuldenfrei (Jahre)
–
Restschuld nach Zinsbindung
–
Nebenkosten (Kauf)
–
Kennzahlen (Jahr 1)
–

  • Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis. Ignoriert alle Kosten, grober Marktvergleich.
  • Nettomietrendite = (Jahresmiete − nicht umlagefähiges Hausgeld − Rücklagen − laufende Kosten) / Gesamtinvest.
  • Eigenkapitalrendite Var 1 = Cashflow nach Steuern / Eigenkapital (laufender Zahlungsstrom).
  • Eigenkapitalrendite Var 2 = (Cashflow nach Steuern + Tilgung) / Eigenkapital (Tilgung als Vermögensaufbau).
  • Cashflow operativ = Mieteinnahmen − Bewirtschaftungskosten − Bankrate (vor Steuer).
  • Cashflow nach Steuern = Cashflow operativ − Steuerlast auf Vermietung (inkl. AfA, Zinsen, Einmalmaßnahmen).
  • Restschuld = Summe der offenen Darlehen zum Jahresende.
  • Grundstücksanteil bestimmt, welcher Teil nicht abgeschrieben wird (Grund) und welcher Teil als Gebäude über AfA.
  • Instandhaltung: konservativ nur Cash, realistisch zusätzlich steuerlich als Aufwand.

Nach Ablauf der ersten Zinsbindung wird die Restschuld neu verzinst. Das Modell zeigt für mehrere Zinsänderungsszenarien:

  • Zinsänderung: Differenz in %-Punkten zum Anfangszins.
  • Zins neu: neuer Sollzins p.a. auf die Restschuld.
  • Alte Monatsrate: Rate in der ersten Zinsbindung.
  • Neue Monatsrate: Annuität bei neuem Zins für die Restlaufzeit.
  • Differenz: absolute Veränderung in €/Monat.
  • Restschuld nach Zinsbindung: offene Summe der Darlehen am Ende der ersten Zinsbindung.
Zinsänderung Zins neu Alte Monatsrate Neue Monatsrate Differenz Restschuld nach Zinsbindung
30-Jahres-Verlauf
Cashflow & Gesamtrestschuld (jährlich)
Hinweis: Restschuld = Hauptdarlehen + (optional) Maßnahmen-Darlehen.
EK-Rendite (jährlich)
Toggle zwischen Var 1 und Var 2
Tabelle (30 Jahre, jährlich)
Jahr Miete Kosten Bank Zins Tilgung AfA Ergebnis V+V Steuer CF nach St. Restschuld
* Kosten = nicht umlagefähiges Hausgeld + Mietausfallreserve + (Instandhaltung als Planwert) + laufende Kosten.